Todo lo que necesitas saber sobre Hipotecas

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Desde Dmanán Vivienda queremos ayudarte a comprender más o mejor el mundo de la hipoteca bancaria, así que vamos allá!

¿Cómo puedo comprar un piso con una hipoteca? requisitos fundamentales.

Aunque cada entidad bancaria tiene sus particularidades, en general todas ellas comparten los mismos criterios. Hagamos un pequeño resumen para estar preparados a la hora de pedir información y solicitar una hipoteca

¿Qué necesito saber a la hora de solicitar mi hipoteca y que información me van a solicitar?

Los índices más importantes que debemos de tener en cuenta son:

  • El valor de la compraventa y el importe de tasación. A día de hoy, lo más habitual es que las entidades no financien más de un 80% del valor del precio del inmueble.
  • Otro punto importante es nuestra capacidad para devolver el importe prestado o como comúnmente se le conoce: esfuerzo económico según nuestros ingresos. Para ello, el banco valorará nuestros ingresos netos, estudiando principalmente nuestra nómina, pero también otros posibles ingresos, como alquileres, pensiones y otras rentas.
  • Nuestra estabilidad laboral será otro punto a favor a la hora de conceder la hipoteca. Cuanto más garantizada esté nuestra solvencia, mejor. La entidad se fijará en nuestra vida laboral (sector y tipo de contrato, historial, antigüedad en nuestra empresa, vida laboral continuada y periodos de paro…).
  • Contar con un aval que garantice el pago, nos dará mayor respaldo y reducirá cualquier posible riesgo de impago, así que es un punto que aporta más posibilidades a favor.
  • Comprobarán nuestro nivel o capacidad de endeudamiento y nuestra posible morosidad. Para el primer caso computarán todos los ingresos que declaremos. Para el segundo, solicitarán información a los organismos y ficheros que regulen estos aspectos: Asnef, RAI, CIRBE, etc.

Analizados estos puntos, tendremos que presentar la documentación que el banco nos solicite, entendiendo que no hacerlo supondrá un freno a la hora de que finalmente nos apruebe la concesión del préstamo hipotecario: documentos personales que muestren nuestra edad y estado civil, profesión, contrato laboral, movimientos del banco, documentos que prueben nuestra ausencia de deudas…

Antes de dar el paso de pedir tu hipoteca, es importante comparar los requisitos que plantea cada entidad y ver cuál de ellas pueden encajarnos mejor. No te precipites, esto en una carrera de fondo!

¿Cuál debería ser el % de la cuota mensual con respecto a mis ingresos mensuales?

Cuando hacemos frente al pago de la cuota mensual de nuestro préstamo no deberíamos destinar más de un 30% de nuestros ingresos fijos. Es mejor asegurarnos de poder hacerle frente de manera cómoda, especialmente si es a interés variable y, por tanto, pueda oscilar con el tiempo.

Condiciones para financiar una hipoteca de obra nueva. ¿qué es mejor, interés variable o interés fijo?

A la hora de decidirnos por una hipoteca tendremos que tener en cuenta nuestra capacidad de ahorro, nuestras circunstancias personales y sobre todo, si preferimos la seguridad de pagar siempre lo mismo y en menos tiempo, o pagar menos cuota, aunque sujeta a las fluctuaciones del euríbor.

Es interesante analizar los pros y contras de cada una de ellas en un simulador de hipotecas (los hay de hipotecas fijas y de hipotecas variables en las propias webs de los bancos), y leer bien la letra pequeña.

Éste es uno de los Simuladores Hipotecarios con los que puedes hacer pruebas desde casa. En este caso, es el de Bankinter. Para acceder al simulador pincha aquí: https://bancaonline.bankinter.com/simuladorHip/simulador-hipoteca.xhtml

 

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Diferencia entre Hipoteca Fija, Hipoteca Variable e Hipoteca Mixta 

La diferencia más importante entre una hipoteca fija, una hipoteca variable y una hipoteca mixta es, principalmente, la forma en que pagamos la hipoteca. Esta diferencia también implica condiciones financieras diferentes. Si dudamos entre ellas, tendremos que centrarnos en tres aspectos: el tipo de interés, el plazo y la cuota.

En una hipoteca fija, el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo hipotecario. Esto nos resultará cómodo, porque siempre conoceremos nuestra cuota y no habrá sorpresas cuando suba el índice de referencia (normalmente, el euríbor). Además, el plazo de devolución de los préstamos hipotecarios fijos suele ser menor, y por tanto, las cuotas suelen ser más elevadas.

En cambio, en la hipoteca variable el tipo de interés viene determinado por ese índice de referencia y además un diferencial fijo. Esto significa que la cuota podrá ser mayor o menor en función del índice de referencia; lo normal es actualizar el tipo de interés cada seis meses. Por el contrario, el plazo de devolución de los préstamos hipotecarios variables suele ser mayor, lo que permite pagar cuotas más reducidas.

Por último, la hipoteca mixta combina una cuota mensual a tipo fijo durante los primeros años, y el resto a tipo variable. Hay que apuntar que durante el primer año aproximadamente, la hipoteca variable también tiene un interés fijo de salida, y tras este tiempo ya pasa a combinar el índice de referencia más el diferencial.

El euríbor es el acrónimo de Europe Interbank Offered Rate o Tipo Europeo de Oferta Interbancaria, es decir, es el tipo de interés al que las entidades de crédito se prestan el dinero entre sí, lo que comúnmente se conoce como “el precio del dinero”.

El euríbor se publica diariamente y, realmente, no se refiere a un único tipo de interés, sino que corresponde a la media a la que los bancos europeos se prestan el dinero entre si durante un plazo determinado. Existe un valor para cada uno de los plazos de euríbor definidos: una semana, 1 mes, 3 meses, 6 meses y 12 meses. La media mensual de euríbor a 12 meses es la que se emplea habitualmente como índice de referencia en las hipotecas. 

¿Puedo financiar el 100% del importe total de la propiedad? ¿qué es lo más habital? % del importe y cuantos años...​

Tras la última crisis económica, el mercado inmobiliario ha vuelto a florecer, aunque muy despacio. También los bancos han vuelto a conceder hipotecas, aunque con más cautela (ya ninguna financia el 100% del total del valor del inmueble como antes, ni tampoco maneja plazos de amortización tan largos). Hoy el plazo máximo de amortización suele ser de  30 años, y en general el criterio aplicado por los bancos es que la edad del titular más el plazo de amortización no puede sumar más de 75 años.

¿Qué pasa si compro un piso con hipoteca? ¿Cómo puedo saber si ya está hipotecada?

Para averiguar si la vivienda tiene alguna hipoteca, embargo, impago en el IBI o cualquier tipo de limitación, lo mejor es pedir la Nota simple al vendedor. Además, tanto el banco como el notario nos la solicitarán posteriormente.

Si la vivienda a adquirir tiene una hipoteca en vigor, esta deberá de cancelarse antes de realizar la compraventa, salvo que se realice una subrogación hipotecaria, lo que implica que el vendedor nos trasladaría sus obligaciones con el banco acreedor, siempre y cuando éste lo autorice.

Comprar una vivienda hipotecada es una situación bastante habitual. La compra es sencilla si la realizamos bien; lo único que hemos de hacer es atender a ciertos aspectos. Lo normal es cancelar el préstamo el mismo día que firmemos la escritura en el notario, quien además certificará que el inmueble está libre de cargas. Para ello tendrán que aportarnos el Certificado de deuda pendiente (o certificado de saldo pendiente, que emite el banco. En él se muestran los pagos realizados y pendientes y los gastos de cancelación). El comprador deberá encargarse de obtener la cancelación registral, en el Registro de la propiedad, siendo los gastos de la cancelación por cuenta del vendedor.

¿Qué es una hipoteca autopromotor? 

La hipoteca autopromotor es aquella que financia la construcción de una vivienda, y no su compra. Es decir, es un préstamo para edificar una vivienda o conjunto de viviendas. Estas hipotecas se crearon para promotoras inmobiliarias, que llevan a cabo la edificación de las viviendas y, conforme las venden, van solventando su deuda con el banco.

El comprador podrá subrogarse en la hipoteca del promotor, y se ahorraría algunos trámites y gastos que le supondrían contratar una nueva hipoteca; además, algunos posibles gastos como el análisis de riesgo y la subrogación correrían por cuenta del vendedor, aunque con la nueva Ley Hipotecaria la entidad financiera también asume gran parte de los gastos. 

¿Me pueden denegar una hipoteca?

Lo normal es que la probabilidad de que el banco finalmente nos la conceda dependerá en gran medida de nuestro perfil de riesgo hipotecario, si bien es cierto que cada entidad podrá exigir unas condiciones más o menos flexibles.

A continuación, te exponemos los aspectos que la entidad tendrá en cuenta, esperando que puedas hacerte una idea rápida de tus posibilidades.

Básicamente, el criterio que tendrá en cuenta será nuestra capacidad de hacer frente a los pagos de la cuota del préstamo mes a mes, para lo que analizará algunos datos tales como:

  • Edad, y situación familiar y personal. Los bancos estiman que al finalizar el pago de la hipoteca el titular no debería sobrepasar los 75 años.
  • Situación laboral. Los bancos podrán requerir nuestra vida laboral (donde se muestre la antigüedad en la empresa, la vida laboral continuada y los periodos de paro; nuestro tipo de contrato (indefinido, temporal, funcionario, interino, autónomo…), etc.
  • Ingresos percibidos. La mensualidad de la hipoteca no deberá superar el 30% de nuestros ingresos netos. Los bancos podrán pedirnos nuestra declaración del IRPF más reciente, además de recibos de otros préstamos, nómina, justificantes de ingresos adicionales, en caso de que percibamos otros ingresos, como alquileres, rentas, pensiones, etc.
  • Activos en propiedad, o fincabilidad. Es decir, los bienes muebles o inmuebles (viviendas, locales, garajes, etc.) que tengamos. La entidad podrá conocer este dato consultando el Registro de la Propiedad.
  • Posibles deudas y morosidad, para lo que consultan la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), una base de datos que permite conocer nuestro historial como solicitantes.
  • Nivel de endeudamiento, que se obtiene al computar y sumar los ingresos de nuestra unidad familiar y estableciendo una cuota de la hipoteca no superior al 40% de la suma.

Para realizar estas comprobaciones de riesgo hipotecario, la entidad nos solicitará la última declaración del IRPF y además pedirán nuestra CIRBE al Banco de España. Por lo demás, cada entidad crediticia contará con su propio procedimiento de evaluación, supervisado por el Banco de España.

Si al pedir nuestra hipoteca este análisis de viabilidad resulta favorable, el banco nos concederá el crédito; en caso de que no, tendrá que informarnos por escrito, detallando los motivos del rechazo. Y en el caso de que realice un análisis incorrecto de nuestra solvencia, solo podría rescindir el préstamo en caso de que el cliente haya ocultado algunos datos de manera deliberada.

Adquirir una vivienda es toda una aventura, y aunque a veces la burocracia parece ponérnoslo un pelín complicado, ¡tras esos cuatro pasos nos esperan sueños cumplidos y preciosos proyectos de vida!

¡Esperamos haberte ayudado!